ITBI na integralização de imóveis: o que o Tema 1.348 do STF ainda deixa em aberto

A pergunta prática da família

Ao constituir uma holding familiar, é comum transferir imóveis da pessoa física para o capital social da sociedade. A primeira dúvida é tributária: essa integralização paga ITBI, o imposto municipal sobre a transmissão onerosa de imóveis?

A Constituição, no art. 156, §2º, I, prevê imunidade para a transmissão de bens incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital. O mesmo dispositivo traz uma exceção: a imunidade não se aplica quando a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda, a locação ou o arrendamento mercantil de imóveis. É justamente essa exceção que muitos municípios invocam para cobrar o imposto de holdings patrimoniais.

O que está em julgamento no Tema 1.348

No Recurso Extraordinário 1.495.108, com repercussão geral (Tema 1.348), o Supremo Tribunal Federal discute se a exceção da atividade imobiliária preponderante alcança também a integralização de capital, ou se a imunidade vale nessa hipótese independentemente da atividade da empresa. O caso de origem envolve cobrança de ITBI pelo município de Piracicaba (SP), considerada válida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo.

O julgamento começou no Plenário Virtual e foi levado ao Plenário presencial por pedido de destaque. Segundo o comunicado oficial do STF, na sessão de 16/09/2026 cinco ministros votaram pela aplicação da imunidade independentemente da atividade preponderante e dois votaram em sentido contrário. Em seguida, o ministro Alexandre de Moraes pediu vista, e o julgamento foi suspenso.

Três observações são indispensáveis:

• Placar parcial não é tese firmada. Votos podem ser ajustados até o fim do julgamento, e o resultado só se consolida com a proclamação e a publicação do acórdão.
• O Tema 1.348 não se confunde com o Tema 796. Neste, já julgado, o STF decidiu que a imunidade não alcança o valor dos imóveis que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
• Enquanto não houver decisão final, cobranças lançadas pelos municípios seguem produzindo efeitos e precisam ser tratadas caso a caso.

O que a família deve verificar antes de integralizar

Para quem está estruturando ou revisando uma holding familiar com imóveis, alguns pontos pesam desde já:

• Atividade efetivamente exercida. Locação, compra e venda e administração de imóveis próprios são o foco da exceção constitucional. Contrato social, receitas e operações reais precisam ser coerentes entre si.
• Documentação do ato societário. Contrato social ou alteração contratual, matrículas atualizadas, valor atribuído a cada imóvel e registros contábeis são a base de qualquer pedido de reconhecimento da imunidade.
• Legislação e procedimento do município. Cada município regula o requerimento, os documentos exigidos e a forma de aferir a atividade preponderante.
• Imposto de renda da pessoa física. A legislação do IR permite transferir o imóvel à sociedade pelo valor constante da declaração de bens; se a transferência for feita por valor superior, a diferença pode ser tributada como ganho de capital. A escolha precisa ser feita com consciência dos efeitos.
• ITCMD. Quando a integralização vem acompanhada de doação de quotas aos herdeiros, entra em cena também o imposto estadual sobre doações, com regras próprias de avaliação.

O que o Tema 1.348 não resolverá sozinho

Mesmo depois de fixada a tese, continuarão dependendo de análise concreta a diferença entre o valor dos imóveis e o capital integralizado (Tema 796), a forma como cada município aplica a decisão e a coerência entre a estrutura da holding e o planejamento sucessório da família.

A decisão final do STF pode trazer segurança relevante para holdings patrimoniais, mas não substitui um desenho societário bem documentado.

Como Cabral Advogados apoia essa decisão

Antes de integralizar imóveis, o escritório analisa o desenho da sociedade, a compatibilidade entre a atividade declarada e a atividade real, a documentação exigida pelo município e o alinhamento entre tributação e planejamento sucessório. O objetivo é decidir com informação completa, sem contar com um resultado de julgamento que ainda não existe.

Informações atualizadas até 28/09/2026. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise jurídica individualizada.

Fontes

• STF — STF avança em julgamento sobre imunidade de ITBI para integralização de capital social de imobiliárias (16/09/2026)
• STF — andamento do RE 1.495.108 (Tema 1.348)
• Constituição Federal, art. 156, §2º, I.
• STF, Tema 796 da repercussão geral (RE 796.376).
• Lei 9.249/1995, art. 23 (transferência de bens para integralização de capital).