Imóvel com usufruto: quando o nu-proprietário pode pedir o despejo do inquilino

A pergunta prática da família

Uma forma muito comum de planejamento sucessório é a doação de imóveis aos filhos com reserva de usufruto vitalício para os pais. Os pais continuam usando o imóvel ou recebendo o aluguel; os filhos passam a constar na matrícula como nus-proprietários.

Quando o imóvel está alugado e o inquilino deixa de pagar, surge a dúvida: quem pode entrar com a ação de despejo? O usufrutuário, que tem direito aos aluguéis, ou o nu-proprietário, que é o dono registrado?

O que o STJ decidiu

No REsp 2.218.467/SP, relatado pela ministra Nancy Andrighi e julgado por unanimidade pela Terceira Turma em 14/09/2026, o Superior Tribunal de Justiça analisou exatamente essa situação. O caso foi divulgado no Informativo de Jurisprudência 902, de 22/09/2026.

A conclusão foi a seguinte: quando o contrato de locação é celebrado pelo nu-proprietário com anuência expressa do usufrutuário, o nu-proprietário tem legitimidade para propor a ação de despejo por falta de pagamento. Para o tribunal, é incompatível com a boa-fé objetiva que o inquilino, depois de contratar com o nu-proprietário, alegue que ele não poderia cobrá-lo em juízo.

A regra geral continua valendo

A decisão parte da estrutura clássica do usufruto. O Código Civil (art. 1.394) garante ao usufrutuário o direito à posse, ao uso, à administração e à percepção dos frutos do bem. Por isso:

• o usufrutuário pode, em regra, alugar o imóvel a terceiros como locador, sem precisar do consentimento do nu-proprietário;
• os aluguéis, como frutos civis, pertencem ao usufrutuário.

O que o STJ reconheceu é uma hipótese específica: se as partes organizaram a locação de outra forma, com o nu-proprietário como locador e a concordância expressa do usufrutuário, o inquilino não pode usar essa organização para escapar da cobrança.

Por que isso interessa a quem fez doação com usufruto

Na prática, a gestão de imóveis doados com usufruto costuma ser informal. Às vezes os pais assinam o contrato; às vezes, por comodidade, os filhos assumem a administração. Quando surge o conflito com o inquilino, a falta de clareza documental vira discussão processual, e a discussão atrasa a solução.

A decisão mostra que a forma como o contrato foi montado define quem pode agir. Por isso, vale organizar os documentos antes de qualquer problema.

O que revisar nos documentos

• Quem assinou o contrato de locação como locador: o usufrutuário, o nu-proprietário ou ambos.
• Se há anuência expressa do usufrutuário quando o nu-proprietário figura como locador.
• Se a escritura de doação trata da administração e da locação do imóvel.
• Se existem procurações entre pais e filhos, e com quais poderes.
• A matrícula atualizada, com o registro da doação e do usufruto.

O que a decisão não autoriza

• Não dá ao nu-proprietário o poder de despejar o inquilino por conta própria quando o contrato foi celebrado apenas pelo usufrutuário.
• Não transfere ao nu-proprietário o direito aos aluguéis, que continua sendo do usufrutuário.
• Não é tese vinculante em recurso repetitivo; é acórdão de turma, útil como orientação e aplicado conforme os fatos de cada caso.

Como Cabral Advogados apoia essa decisão

O escritório atua em planejamento sucessório e patrimonial com foco na organização documental que sustenta decisões como essa: escrituras de doação, cláusulas de usufruto, contratos de locação e procurações dentro da família. Uma revisão preventiva dos contratos vigentes costuma evitar discussões sobre legitimidade quando o conflito aparece.

Informações atualizadas até 28/09/2026. Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise jurídica individualizada.

Fontes

• STJ — Informativo de Jurisprudência 902 (22/09/2026), REsp 2.218.467/SP
• Código Civil, arts. 1.390 a 1.411 (usufruto).
• Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato).